不動産の達人　用語集

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用語集

アパート・マンション経営	アパート・マンション経営とは、アパート・マンションを建設し、その資産を運用することによって、長期的に安定した賃料収入を得ることができる他、相続税、所得税、固定資産税などの節税効果もある。さらに、入居者の賃料からアパート購入資金を返済したり、その他のアパート運営を行うので、他の金融商品に比べると比較的インフレに強い。
サブリース	一括借り上げ方式とも呼ばれ、購入したアパートをパートナー企業が一括して借り上げてくれる制度です。空室の有無に関わらず、毎月一定の家賃が支払われ、またこの他、入居者の募集から賃料徴収、維持・管理までを行ってくれます。
収益還元法	将来不動産が生み出すであろう収益をもとにその不動産の価格を求めようとする方法。収益還元法には、不動産を長期に保有する場合に適している「直接還元法」と、一定期間（例えば１０年など）投資する場合に適している「ＤＣＦ法」(Discounted Cash Flow)があります。
小規模宅地の特例	相続や遺贈(贈与は除く)によって土地を取得した場合に、その土地に被相続人が自宅として住んでいたり事業用に供していた小規模な宅地があったときは、その土地が被相続人の生活の基盤になっていたことに配慮して、宅地の評価額の一定割合を減額することができるという特例です。
直接還元法	直接還元法は、ある一期間の純収益（総収益から総費用を控除した残額）をある一定の利回り（これを「還元利回り」とう）で割ることで収益価格を求めます。還元利回りは一般的住宅では5～7％、事業用は8～10％が目安といわれますが、その時々の経済情勢等により変化します。
ＤＣＦ法	投資保有期間における純収益および将来売却時における売却手取額を現在価値に割り戻して(この比率を「割引率」という)求めた金額の合計額を収益価格とする方法。
取引事例比較法	近隣の不動産はいくらだから、この不動産もいくらだと比較論から評価する方法
原価法	今その不動産を再調達したら、いくらかかるかということから不動産価値を評価する方法
事業用資産買換えの特例	投資用不動産の買換えを行う場合、売却する物件の所有期間が10年超のもので、かつ、平成16年1月1日から平成18年12月31日までの3年間の売却分に限って、売却益の20％のみが課税対象になるという特例。
相続時精算課税制度	贈与者が65歳以上の親、受贈者が20歳以上の子の場合、複数年にわたって贈与された財産が2500万円までは課税されず、2500万円を超えた場合は一律20％の税率で課税されるという制度。
相次相続	相次いで相続が起きること。例えば、相当額の資産を持っていた父親が死亡し一回目の相続が発生し（一次相続）、数年後にその母親が死亡すると、最初の相続時に母親が取得した財産は子に引き継がれることになり、ここで再び相続が発生（二次相続）するようなケース。
損益通算	不動産所得の金額が赤字の場合、他の所得から赤字分を差し引くことができる制度。損益通算することによって、課税所得を下げて節税することが可能。
滞納保証システム	家賃滞納があっても不動産運営管理会社が一定期間の賃料を保証するシステム。不動産運営会社が自社独自で保証リスクを負うもの、信販会社との提携によって信販会社が滞納保証の責任を負っているケース、連帯保証人代行会社を利用するケースなどがある。
媒介契約	不動産売却のために仲介の不動産業者に依頼する際に結ぶ契約。一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の３種類がある。
レバレッジ効果	ローンを積極的に組むことによって、少ない自己資金で高利回りを生み出すこと。高利回りを生み出せるかわりにローン額が増えるリスクもあるので注意が必要。
重要事項説明	不動産の売買契約や賃貸借契約に先だって、不動産会社が取引相手や当事者に対して契約に関する重要な事柄を説明すること。不動産の取引についての専門知識がない一般消費者でも内容を十分に理解したうえで契約できるようにして、のちのちのトラブルを未然に防ぐために宅建業法で設けられた制度。宅建主任者が主任者証を提示したうえで、「重要事項説明書」を交付して説明することが法律で義務付けられている。
インカムゲイン	資産運用や投資に対するリターンのひとつで、資産を手放さずに安定的・継続的に得られる収益（所得）のこと。株式投資の場合は配当金、預貯金などの場合は受取利子（利息収入）、投資信託などの場合は収益分配金、不動産の場合は賃料収入などを指す。元本に対する1年間のインカムゲインの割合をパーセンテージで表したものが「利回り」で、収益性の指標になる。
キャピタルゲイン	株式や不動産などの資産を売却した時に得られる差益のこと。株式、土地等の資産の価格変動に伴う利益をいい、「値上がり益」「売却益」「譲渡益」ともいう。税務上は「譲渡所得」で、一般の給与所得や事業所得などとは別に分離課税される。値下がりして損失が出た場合は「キャピタルロス」。
競売	債務を弁済できなくなった人の所有する不動産を地方裁判所で差し押さえ、売却した代金を債務の弁済にあてる手続き。通常より安い価格で落札できるので高利回りを確保できる可能性があるが、物件に瑕疵があってもクレームをつけられないなどの制限があるため競売物件の購入については十分な知識と経験が必要。